Pour pouvoir réaliser un projet personnel, comme un projet immobilier, vous allez sans doute devoir vous tourner vers une banque, car vous n’avez pas de financement suffisant. Avant même de lire les annonces immobilières et constituer votre demande de crédit immobilier auprès de votre banquier, il est plus intéressant pour vous de calculer le montant que vous pouvez emprunter, étant donné que la somme que la banque sera en mesure de vous accorder dépend de votre capacité d’emprunt.
Même si vous n’avez pas l’âme d’un financier, il est tout à fait possible de calculer par vous-même le montant que vous pouvez emprunter pour réaliser votre projet. Il s’agit de déterminer votre capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt : c’est quoi ?
Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier, mais pour devenir propriétaire, vous devez contracter un prêt immobilier auprès de votre banque. Pour constituer le budget que vous souhaitez allouer à votre projet, vous devez donc connaître la somme totale. Par ailleurs, la totalité de la somme nécessaire est constituée par votre économie personnelle et la somme du prêt immobilier que vous pouvez demander.
La capacité d’emprunt : définition
La capacité d’emprunt est un terme utilisé par les établissements bancaires pour désigner le montant maximum qu’un ménage ou qu’un emprunteur peut demander pour financer un projet personnel.
En octroyant un prêt à un client, la banque est exposée à un risque de non-remboursement, surtout si l’emprunt est étalé sur une durée plus ou moins longue. La capacité d’emprunt est un élément qui aide à garantir l’aptitude de l’emprunteur à honorer ses engagements et donc à rembourser dans les temps la totalité des mensualités du prêt immobilier. En effet, la capacité d’emprunt permet à la banque d’évaluer le montant que vous pouvez emprunter avec un risque minimum d’insolvabilité.
Le calcul de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt s’appuie sur la situation financière de l’emprunteur, et sa détermination repose essentiellement sur deux variables :
- Le taux d’endettement, qui est fixé par la loi française à 33 % du revenu de l’emprunteur au maximum. Autrement dit, les mensualités de l’emprunt qu’un ménage français peut rembourser ne doivent pas dépasser le seuil de 33 % de ses revenus fixes, diminués des charges fixes qu’il supporte mensuellement ;
- Le reste à vivre. Il s’agit d’un critère essentiel qui vient compléter le taux d’endettement qui permet à la banque d’affiner la capacité d’emprunt d’un emprunteur. En effet, le reste à vivre détermine le reste de votre revenu, diminué de toutes vos charges fixes, y compris les mensualités de votre futur emprunt. Plus votre reste à vivre est important, plus vous avez de chance d’obtenir le prêt immobilier que vous demandez à la banque.
Illustration :
Vous avez un revenu fixe de 1 500 euros, avec des charges fixes de 500 euros, vous voulez faire un prêt avec une mensualité de 200 euros.
Votre taux d’endettement est donc de : [400/(1500-200)]*100 = 38,5 %. Avec ces mensualités, la banque ne vous accordera pas le prêt.
Vous devez plutôt envisager une mensualité de : (1500-200)*33 % = 429 euros maximums
Votre reste à vivre avec une mensualité de 429 euros = 1500 – (200 +429) = 871 euros
Comment calculer la somme que vous pouvez emprunter : les éléments qui entrent en compte
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, grâce au taux d’endettement et au reste à vivre, vous devez considérer quelques éléments importants.
Votre revenu
Lorsque votre banque évalue votre capacité d’emprunt, le premier élément à déterminer est votre revenu fixe mensuel. Nous insistons sur la qualification « fixe » du revenu. En effet, les parties variables comme les primes exceptionnelles, primes de performance, primes de fin d’année, indemnités, etc. ne sont pas considérées pour déterminer le montant de votre revenu, base de calcul de la somme que vous pouvez emprunter.
Vos charges fixes
Les charges que supporte mensuellement votre revenu fixe sont très importantes pour les banques, étant donné que vous devez toujours les payer. Nous entendons par charges fixes :
- Les charges courantes de votre quotidien, comme l’eau et l’électricité, le gaz. Les charges courantes ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement ;
- Le montant des mensualités d’un crédit que vous avez déjà contracté et que vous continuez de payer, qu’importe le type du prêt (immobilier, prêt à la consommation, revolving, etc.) ;
- Le cas échéant, les pensions alimentaires que vous devez verser pour vos enfants.
La durée de remboursement et le taux d’intérêt
La durée de remboursement de l’emprunt, ainsi que le taux d’intérêt du prêt sont également des éléments qui comptent dans le calcul de la somme que vous pouvez emprunter. En effet, un taux d’intérêt élevé peut peser sur la capacité d’emprunt de l’emprunteur, et vice-versa. Une durée de remboursement plus longue par contre peut améliorer le reste à vivre du ménage.
Comment calculer votre capacité d’emprunt et la somme que vous pouvez emprunter ?
Pour vous aider à déterminer votre capacité d’emprunt, ce qui ne vous engage en rien auprès d’un établissement pouvant octroyer un prêt, vous pouvez faire appel aux services d’un professionnel spécialisé dans le prêt immobilier. Il se chargera lui-même de calculer la somme que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement bancaire pour financer votre projet immobilier. Vous n’avez qu’à lui transmettre les informations nécessaires et il vous donnera l’estimation du prêt que vous pouvez contracter.
Vous pouvez également accéder aux nombreux outils en ligne, des simulateurs en ligne qui vous permettent à tout moment et sans bouger de chez vous, de faire une simulation de crédit : crédit simulation est capable de calculer automatiquement et en un rien de temps votre capacité d’emprunt. La simulation est faite en prenant compte des critères suivants :
- Le nombre de souscripteurs au prêt ;
- Les revenus professionnels du ou des emprunteurs ;
- Les autres revenus ;
- Le montant injecté par le ou les souscripteurs au prêt en tant qu’apports personnels ;
- Les frais qui restent à la charge du ou des emprunteurs, y compris les échéances du prêt.
