En France, il y a eu environ 96 000 SCI ou sociétés civiles immobilières en 2022, et les 78 426 d’entre eux sont des sociétés à responsabilité limitée (EURL ou SARL). Souhaitez-vous créer une SCI ? La concrétisation de ce projet vous oblige à passer par de nombreuses étapes, dont le dépôt du capital social. Pour ce faire, chaque associé doit réaliser un apport (en numéraire ou en nature). La procédure à suivre pour déposer un apport en numéraire est plus ou moins simple dans une société classique. Mais quelles sont les formalités à réaliser pour un apport en nature dans une SCI ?
Sommaire
Quels biens peuvent faire l’objet d’un apport en nature dans une SCI ?
Du moment où les biens immeubles et meubles peuvent être évalués, vous pouvez en faire un apport en nature pour la société civile immobilière. Par contre, vous ne pouvez apporter des actions ou parts de commandite d’une société par actions ou en commandite simple, ou des parts de société en nom commun à une SCI.
En procédant à l’apport de ces titres, la société concernée va perdre sa nature civile, et ses associés seront solidairement et indéfiniment responsables des dettes de la SCI sur leur propre patrimoine.
L’apport d’un bien en nue-propriété ou en usufruit pour une SCI
Votre apport en nature pour une SCI peut être réalisé en nue-propriété (possession des murs du bien, et décision de vente nécessitant l’accord de l’usufruitier) ou en usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus sans être son propriétaire). Toutefois, voici quelques particularités :
- Avec un apport en nue-propriété, votre SCI ne pourra pas percevoir ses revenus ou les utiliser. Votre société ne sera pleinement propriétaire de ce bien que lorsque l’usufruit sera totalement éteint.
- Pour un apport de bien en usufruit, vous pourrez uniquement en percevoir les revenus. Vous pourrez par exemple le donner en location ou vous en servir en usage propre, mais il vous est impossible de le vendre.
Pour information, un apport en nature en usufruit doit être temporaire, avec une durée maximale de 30 ans, selon la loi. Même si vous êtes l’usufruitier du bien, vous disposez de la même durée pour transmettre le bien à la société civile immobilière. Enfin, l’usufruit s’éteint avec le décès de l’apporteur s’il est en viager. Toutefois, l’apporteur conserve la qualité d’associé jusqu’à ce que la SCI atteigne son terme, dans ce cas.
L’apport en nature d’un bien indivis pour une SCI
Un bien indivis est un bien qui compose une indivision (patrimoine non indistinctement divisé d’un défunt à tous ses héritiers). Vous pouvez procéder à un apport en nature d’un bien indivis pour une SCI :
- Les parts attribuées en contrepartie de votre apport en nature peuvent être partagées à proportion aux indivisaires, selon leurs droits respectifs. Chaque indivisaire du défunt deviendra alors associé de la SCI, et un partage de fait va intervenir.
- Ou vous apportez votre quote-part indivise, avec le consentement des autres indivisaires, si possible.
- Les parts peuvent également rester indivises, et chaque indivisaire sera associé de la SCI, mais un représentant désigné va exercer les droits relatifs aux parts.
L’apport en nature d’un bien qui supporte des charges financières
Cela est possible, sauf si le passif dépasse la valeur brute du bien. Dans ce cas, il y aura nullité de votre apport en nature.
Apport en nature d’un immeuble pour une SCI : Quelles sont les formalités à réaliser ?
1ère étape : Les vérifications préalables
Premièrement, vous devez vérifier si l’immeuble ne se trouve pas dans un périmètre qui donne le doit à l’État, à la commune ou au département. Vérifiez notamment que l’immeuble qui va vous servir d’apport en nature pour une SCI ne se trouve pas dans un espace naturel sensible ou une Z.A.D (zone d’aménagement différé). Consultez l’administration si l’immeuble est concerné.
2e étape : L’acte d’apport
Puisque l’apport en nature d’un bien immobilier pour une SCI constitue une mutation, vous devez passer par un acte notarié. En général, le notaire établira les statuts qui vont constater l’apport et réalisera les formalités de publicité auprès du Service de publicité foncière. Un acte sous seing privé peut également être réalisé pour l’établissement des statuts, et un notaire établira un acte d’apport indépendant.
3e étape : La publication de l’apport en immeuble pour une SCI
Votre apport en nature (immeuble) pour une SCI doit engendrer une publication au Service de publicité foncière de son lieu de situation. Toutefois, vos statuts doivent être signés avant cette publication. Mais cette dernière doit avoir lieu avant l’immatriculation de votre société civile immobilière. L’acte d’apport en immeuble doit également être authentifié devant un notaire, ou notarié avant d’être publié.
Même si vous optez pour un apport en nature entre copropriétaires indivis ou un apport en usufruit, cette étape reste obligatoire. Si vous omettez la publication, la responsabilité du gérant sera engagée.
4e étape : Le paiement des droits d’enregistrement et des plus-values immobilières
L’apport en nature pour une SCI engendre l’imposition de sa plus-value éventuelle. Par ailleurs, vous devez verser des droits d’enregistrement en cas de financement de l’immeuble par un emprunt avec transmission à la SCI du capital restant dû.
Apport en nature de droits sociaux pour une SCI : Quelles sont les formalités à réaliser ?
1ère étape : La notification projet ou de la demande
La SCI doit être agréée par la société dont l’associé souhaite apporter ses parts en tant que future associée. Si un associé veut apporter ses parts dans une SARL pour une SCI, cette dernière ou l’apporteur doit notifier le projet. La majorité des associés de l’entreprise doit autoriser cet apport. En cas d’apports de parts d’une société civile, référez-vous aux statuts afin de déterminer les démarches à suivre.
2e étape : La rédaction d’un acte d’apport
Vous devez rédiger un acte notarié d’apport ou un acte sous seing privé pour que votre apport en nature soit opposable aux tiers.
3e étape : La notification de l’acte d’apport
Ensuite, faites signifier l’acte d’apport par commissaire de justice, ou déposez un exemplaire au siège social de la société dont les parts sont apportées, ou élaborez un acte authentique pour le faire accepter par le gérant.
4e étape : Le paiement des impôts et droits
Vous devez notamment payer les droits d’enregistrement et les plus-values sur valeurs immobilières.
