Réaliser un projet immobilier nécessite un budget important. Si le montant nécessaire pour un tel projet est insuffisant, il faut penser à demander un prêt immobilier auprès d’une banque. Pour ce faire, la connaissance de la capacité d’emprunt est nécessaire.
Capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est ?
La capacité d’emprunt se définit comme le montant maximum de crédit qu’une banque peut octroyer à un emprunteur pour le financement d’un projet immobilier. On l’appelle également capacité d’endettement. La maîtrise de cet indicateur permet d’assurer un équilibre budgétaire pour la personne concernée ou sa famille. Elle est aussi indispensable pour définir la capacité d’achat. Ce dernier fait référence au montant nécessaire utilisé dans un projet immobilier.
La capacité d’emprunt est calculée à partir des revenus du ménage et de ses charges. Toutes les banques effectuent ce calcul à partir des documents fournis par l’emprunteur avant de lui octroyer un prêt immobilier. Elle permet également pour les établissements financiers de déterminer la mensualité que l’emprunteur arrive à rembourser. Une fois cet indicateur de solvabilité défini, ce dernier saura si son projet est faisable ou non grâce au crédit immobilier qu’il pourra obtenir.
Pourquoi connaitre sa capacité d’emprunt ?
Avant d’octroyer ou non un prêt immobilier à une personne ou à un foyer, la banque calcule d’abord sa capacité de remboursement. Ce qui fait de cet indicateur de solvabilité un critère indispensable. La capacité d’emprunt est identique pour tous les types de crédit immobilier. Une personne qui a un projet dans ce sens se doit de calculer sa capacité d’endettement pour plusieurs raisons.
Dans la réalisation d’un projet immobilier, chaque propriétaire doit déjà avoir une idée du type de construction qu’il souhaite avoir. Toutefois, si, après le calcul de sa capacité d’endettement, il estime que ses ressources sont insuffisantes, il peut effectuer quelques changements pour adapter son projet à son budget.
Dans une banque, connaitre à peu près le montant maximum que vous pouvez avoir constitue un plus dans votre dossier. Il augmente sa crédibilité et renforce son plan de financement. Pour les analystes de la banque, cela va faciliter le traitement de la demande et accélérer le décaissement du prêt.
Quels sont les éléments à prendre en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt immobilier d’une personne ou d’un foyer dépend de plusieurs critères, dont le taux d’endettement, les charges et le reste à vivre. En plus de ces critères, d’autres éléments peuvent également être considérés dans ce calcul.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement correspond au montant total des charges divisé par le montant total des revenus. Le résultat est ensuite multiplié par 100. Si la capacité d’endettement est exprimée en chiffre, le taux d’endettement est exprimé en pourcentage. Pour être plus explicite :
Taux d’endettement = total des charges/total des revenus x 100
En général, le taux d’endettement appliqué par les établissements bancaires est de 33 %. Au-dessus de ce taux, il existe un risque de surendettement pour l’emprunteur. Toutefois, certaines banques offrent aux clients un emprunt avec un taux d’endettement plus élevé. Cette exception est réservée aux personnes qui ont un revenu élevé, un reste à vivre important ou aux jeunes avec une forte potentialité. Pour d’autres, la somme destinée au paiement des impôts est également considérée par les banques dans le calcul du taux d’endettement.
Les revenus
Les revenus sont constitués par tout ce qui génère de l’argent au foyer ou à la personne. Dans cette catégorie sont classés :
- Le salaire net en euros de l’emprunteur y compris le 13ème mois et les primes contractuelles
- Les revenus non-salariés tels que les bénéfices commerciaux et non commerciaux, les bénéfices agricoles, les bénéfices industriels
- Les pensions comme les pensions de retraite, les pensions alimentaires, les pensions de handicap
- Les revenus de placements financiers
- Les revenus fonciers
Les charges
Sont considérés comme charges, tous les éléments qui nécessitent des dépenses pour l’emprunteur et sa famille. Elles sont constituées par :
- Le loyer si la personne est un locataire
- Les encours de crédit (crédit immobilier, crédit à la consommation…) dont le nombre d’échéances est supérieur ou égal à 6.
- Les pensions ou les rentes que l’emprunteur doit payer
- Les échéances mensuelles à payer pour rembourser le crédit qu’elle va obtenir
Le reste à vivre
Une fois que les charges mensuelles sont déduites des revenus mensuels du foyer, la somme restante correspond au reste à vivre. Pour faciliter le calcul, il est possible d’additionner les charges annuelles et les revenus annuels et de les diviser ensuite par 12. Ce mode de calcul annuel permet d’analyser les charges et les revenus qui sont variables chaque mois de l’année.
À noter que les primes ou les pensions qui ne sont pas régulières ne doivent pas non plus être prises en compte dans les revenus. Si le reste à vivre est insuffisant pour subvenir aux charges quotidiennes (électricité, alimentation, téléphone) de sa famille, l’emprunteur est insolvable.
Le montant à considérer pour le reste à vivre dépend de plusieurs facteurs notamment du lieu de domicile de l’emprunteur ou encore du nombre de personnes dans le foyer. Par exemple, une personne qui habite dans une grande ville n’a pas les mêmes besoins qu’une autre qui habite dans un village. Ainsi, les banques considèrent les montants suivants pour chaque personne et foyer :
- Pour un célibataire, il est compris entre 600 et 1000 euros
- Pour un couple sans enfants, il est compris entre 750 et 1000 euros
- Pour chaque enfant à charge, une dépense supplémentaire entre 150 à 400 euros est prise en compte
Les autres éléments à considérer
Les éléments suivants sont également nécessaires pour le calcul d’une capacité d’emprunt :
- Le revenu du codébiteur
- Le montant de l’apport personnel de l’emprunteur ou de son foyer
- Le nombre de mensualités souhaitées par l’emprunteur pour le prêt
- Le taux d’intérêt : cela peut changer en fonction de la durée de remboursement et le montant de l’emprunt
- Le type de logement : bien ancien ou neuf, résidence ou investissement locatif
Comment calculer la capacité d’emprunt ?
Comme il est dit dans le chapitre précédent, plusieurs éléments permettent de déterminer le montant que peut emprunter une personne. Pour le calculer, la formule est simple. Elle peut être pratiquée chez soi en utilisant seulement un stylo, un papier et une calculatrice. Il est également possible de faire une simulation en ligne sur de nombreux sites. Généralement, le taux d’endettement utilisé pour ce calcul est de 33 %. Ce taux peut changer selon les situations.
La formule suivante est appliquée pour le calcul de la capacité d’emprunt :
Capacité d’emprunt = (total des revenus – total des charges)* 33 %
Par exemple, un foyer perçoit un salaire de 3000 euros par mois. Le montant total de ses charges est de 1200 euros. Sa capacité d’emprunt en euros est de (6000 – 2000)* 33 %. Ce qui équivaut à 1320 euros de capacité de remboursement chaque mois. Le montant que peut emprunter cette personne avec son salaire est égal au montant obtenu multiplié par le nombre de mensualités qu’elle souhaite pour l’emprunt.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Augmenter sa capacité d’emprunt est possible. Pour ce faire, quelques solutions sont applicables. Elles consistent en une restructuration des crédits, une demande de deux prêts et une augmentation de l’apport personnel.
Restructurer les crédits
La restructuration de crédit consiste à regrouper tous les prêts en un seul crédit. Dans ce contexte, il n’existe plus qu’une seule échéance mensuelle à payer pour l’emprunteur. Grâce à cette méthode, les durées de remboursement peuvent être rallongées. À noter que pour effectuer une restructuration, le montant total du prêt augmente. De plus, la personne doit payer des frais supplémentaires pour restructurer le crédit.
Demander deux prêts à la fois
Cette méthode pour augmenter sa capacité d’emprunt reste encore méconnue par beaucoup de débiteurs. Cependant, elle permet d’obtenir un montant plus intéressant. Avec cette technique, le montant des remboursements diminue sans pour autant influer sur le montant octroyé.
Pour y procéder, il suffit de demander deux crédits dont les durées de remboursement sont différentes. Par exemple, le premier prêt est de 15 ans et le second est de 25 ans. À noter que l’emprunteur effectue deux remboursements en un mois. Cependant, il bénéficie d’une mensualité plus basse, d’un taux d’intérêt plus intéressant et d’une durée plus courte. Emprunter de cette manière fait augmenter sa capacité de remboursement.
Augmenter l’apport personnel
Un apport personnel est composé d’épargne, de donation ou d’héritage. En moyenne, une banque demande à ses clients un apport personnel de 10 %. Toutefois, il est possible d’augmenter cet apport jusqu’à 20 % ou 30 %. De cette manière, l’emprunteur a plus de chances d’avoir un prêt qui soit plus important.
Prêt taux zéro et capacité d’emprunt, quelle relation ?
Il est possible de rajouter un prêt taux zéro ou PTZ à la capacité d’emprunt sous certaines conditions. Comme l’épargne logement, ce type de prêt est considéré comme un apport personnel de l’emprunteur. Le prêt taux zéro comme son nom l’indique est un prêt gratuit avec zéro intérêt. Certains établissements bancaires qui ont effectué une convention avec l’État le proposent. Avec ce crédit à zéro taux, le propriétaire a la possibilité d’avoir un financement jusqu’à 40 %.
Le prêt taux zéro est accordé à tout type d’immobilier que ce soit neuf ou ancien. La condition pour bénéficier de ce type de crédit consiste à faire une rénovation sur son bien en vue de respecter les normes en matière d’efficacité énergétique.
Bénéficier d’un prêt taux zéro est très avantageux lors d’une demande de crédit dans une banque. Le budget nécessaire pour le projet est réduit grâce au financement obtenu avec le prêt. Un emprunt à taux zéro permet également d’avoir des échéances plus basses et une durée de remboursement plus courte.
Type et nature du bien, quels impacts sur la capacité d’emprunt ?
Le type de bien
Le type de bien acheté pour le projet immobilier a des impacts sur la capacité d’emprunt d’une personne. En effet, les frais de notaires sont différents pour un bien neuf et un bien ancien. Si vous choisissez d’acquérir un bien neuf, le frais de notaire est évalué entre 2 % à 3 % du prix de vente. Pour un bien ancien, il est estimé entre 7 % à 8 % du prix de vente de la maison. La connaissance du type de bien est indispensable. Elle a des effets sur le calcul de la capacité d’emprunt, car ce frais sera inclus dans le montant du prêt.
La nature du bien
Investissement locatif ou résidence, la nature du bien choisi pour s’investir a également une conséquence sur la capacité d’emprunt. Certains biens peuvent engendrer des revenus pour ses propriétaires et d’autres non. Ce qui va engendrer par la suite l’augmentation du reste à vivre du foyer et une augmentation de sa capacité d’emprunt. Par contre, d’autres types de résidences nécessitent plus de charges et un risque plus important pour la banque.
Quels salaires pour un crédit immobilier ?
Pour bénéficier d’un prêt immobilier auprès d’une banque, une des conditions que doit avoir l’emprunteur est le salaire. Déduit des charges, le salaire doit permettre de subvenir aux besoins de la famille et de rembourser les échéances. Par conséquent, le montant de crédit octroyé n’est pas identique et ne dépend pas forcément du projet immobilier de l’emprunteur. Pour une banque, octroyer un crédit supérieur à la capacité d’emprunt d’une personne entraîne un retard de paiement. Du côté de l’emprunteur, il subira des difficultés financières et augmentera les risques de surendettement.
À partir de la capacité d’emprunt, il est plus facile de déterminer le montant maximum qui peut être accordé au créancier. Par exemple :
- Pour une personne qui a un projet immobilier de quelques millions d’euros, emprunter une telle somme n’est possible que si elle a un revenu important.
- Pour un salaire net de 5500 euros, le crédit maximum qui peut être octroyé est de 250 000 euros. Le prêt est remboursable sur une durée de 15 ans.
- Si vous prévoyez d’emprunter 350 000 euros, vous devez percevoir au minimum un salaire mensuel de 6000 euros.
- En percevant 3000 euros comme salaire, emprunter un montant de 150 000 euros est possible avec une durée de remboursement de 15 ans.
