Les opérations de vente et d’achat dans le secteur immobilier sont régies par plusieurs types de contrats. Ils permettent aux sociétés et aux particuliers d’optimiser la sécurité des transactions. Parmi les nombreux types de vente les plus courants, on peut citer la vente à terme libre.
Vente à terme : comment cela se passe ?
La vente à terme est un contrat qui se fait entre un propriétaire d’un bien et un acheteur sur la vente d’un bien immobilier. La réception d’une partie du coût de vente se fait au comptant, et le reste est payé en mensualités, durant une période bien déterminée.
Lorsqu’on parle de vente à terme, on entend parler d’une promesse d’achat qui est faite au vendeur. L’acheteur s’engage à acquérir le bien immobilier au prix convenu et à la fin du délai du contrat. Le bien immobilier ne devient la propriété de l’acheteur que qu’à l’échéance du contrat. Le vendeur doit donc céder le bien, selon les clauses du contrat.
Il est important de préciser que l’établissement du contrat lors d’une vente à terme doit se faire à travers un acte authentique. La validation et l’attestation du contrat par un notaire sont donc nécessaires.
Le contrat d’une vente à terme doit comprendre différentes clauses comme la durée du contrat, le montant de la mensualité, le coût total du bien, etc. Il faut également savoir que la vente est toujours maintenue, même en cas de décès du vendeur. La transaction doit être poursuivie par ses héritiers.
Pour permettre au vendeur de prévenir le non-paiement de mensualités qui a été convenu, il existe une clause résolutoire qui figure dans le contrat de vente à terme. La vente à terme peut simplement et purement être annulée à juste titre par le vendeur grâce au contrat. Dans ce cas, le vendeur doit rendre le montant qui a été payé au comptant. Il est important de savoir que le contrat permet au vendeur de conserver les mensualités dont il a pu recevoir en cas d’annulation de vente.
Quelles sont les différentes sortes de vente à terme ?
On peut trouver deux grandes catégories de vente à terme. Il y a la vente à terme occupée et la vente à terme libre qui présentent toutes des individualités.
La vente à terme occupée
Comme son nom l’indique, la vente à terme occupée est un type de vente permettant au propriétaire d’avoir le Droit d’Usage et d’Habitation ou DUH sur le bien qu’il vend. Ce droit peut être soit d’une durée limitée ou illimitée dans le temps durant le contrat de vente. Il s’agit donc d’une vente à jouissance différée, puisque le propriétaire occupe toujours son bien immobilier.
C’est donc le propriétaire qui doit continuer à payer les différentes charges courantes qui concernent le bien. C’est lorsque le bien devient la propriété de l’acheteur que les frais fiscaux deviennent à la charge de ce dernier.
La vente à terme libre
Contrairement à la vente à terme classique, la vente à terme libre est exemptée de mensualités. C’est seulement lorsque le terme du contrat (fin de l’échéance convenue) arrive que le paiement doit se faire.
Concernant la vente à terme libre, il est possible pour l’acheteur de prendre possession du bien immobilier dès la signature du contrat, sans être forcé de payer le vendeur.
Dans ce cas, le vendeur ne possède plus ses droits d’occupation et de propriété du bien. C’est donc l’acheteur qui doit effectuer le paiement de toutes les charges qui concernent le bien immobilier qu’il a acquis.
On peut constater une similitude entre le crédit vendeur et la vente à terme libre.
Les avantages de la vente à terme
La vente à terme est avantageuse pour un acheteur d’un bien immobilier, car il pourra obtenir un bien immobilier sans avoir à contracter un emprunt. Le vendeur peut aussi obtenir quelques avantages en vendant son bien à terme.
Avantages pour le vendeur
Le propriétaire d’un bien immobilier qui vend son bien immobilier à terme peut obtenir quelques avantages comme :
- La perception de mensualités qui ne sont pas imposables (dans le cas de la vente d’une résidence principale ou secondaire)
- La possibilité de continuation d’occupation du logement (vente à terme occupée uniquement)
- La possibilité de continuation de réception du restant dû, même en cas de décès (perception par les héritiers)
- La possibilité de prévision d’une indexation des mensualités, grâce au contrat (prévision sur l’indice du coût de la construction), permettant de revaloriser les mensualités chaque année.
- La garantie de paiement des mensualités, permis par la clause résolutoire. La vente est résolue en cas de défaut de paiement, permettant au vendeur de récupérer son bien.
Avantages pour l’acheteur
Le principe d’acquisition d’un bien immobilier peut être particulièrement intéressant lorsqu’il s’agit de vente à terme. En effet, pour un premier investissement, si l’acheteur ne possède pas les fonds nécessaires, ou si sa capacité d’emprunt ne suffit pas pour acheter le bien en totalité, la vente à terme lui permet quand même d’acquérir le bien.
L’acheteur bénéficie également :
- D’occuper les lieux, même si la totalité du prix de vente n’a pas encore été payée.
- De ne pas contracter un crédit immobilier
- De connaître le montant et la durée de versement des mensualités.
Les risques de la vente à terme
Même s’il y a quelques risques de vendre un bien immobilier à terme, ils peuvent être mesurés, et moindres.
Pour le vendeur
Quelques inconvénients peuvent toucher le propriétaire du bien immobilier, qu’il décide de libérer les lieux tout de suite après la signature du contrat de vente à terme, ou qu’il décide de continuer à l’occuper jusqu’à terme du contrat.
- Le montant total de la vente n’est pas perçu au moment de la convention du contrat
- Le paiement peut être échelonné durant une période de 10 à 20 ans.
- L’acheteur peut décider à tout moment de ne pas payer les mensualités
Pour l’acheteur
Comme tout type d’investissement immobilier, la vente à terme peut présenter quelques risques pour un acheteur. Dans le cas d’une vente à terme occupé, l’acquéreur ne peut pas occuper immédiatement son bien. Le vendeur peut causer la destruction involontaire du bien, causant la perte pour l’acheteur.
Les frais notariaux d’un contrat de vente à terme
Comme toute vente immobilière, l’authentification de l’acte de vent à terme nécessite de passer devant un notaire. Les frais sont généralement à la charge de l’acquéreur du bien immobilier.
Le montant des frais de notaire peut varier en fonction du prix total du bien. Le paiement de ces frais doit se faire suite à la signature de l’acte de vente.
La somme à payer au notaire peut inclure plusieurs frais comme des débours, les honoraires du notaire, de doit d’enregistrement, les droits de mutation, etc.
Pour calculer le coût des frais de notaire, plusieurs facteurs peuvent entrer en jeu. Cela peut être l’état du bien, la vente ou non de mobiliers, la nature du bien, la durée du contrat, la localisation du bien, etc.
Pour calculer approximativement les frais de notaire, il faut ajouter 3 % (propriété neuve), ou 8 % (propriété ancienne) sur le coût d’acquisition. Les droits d’usage du bien immobilier sont amputés du coût de vente total avant de faire le calcul des frais notariaux.
Le taux des frais de notaire à appliquer est différent, en fonction des tranches du coût des biens :
- 3,945 % du prix total si le coût est compris entre 0 euro à 6 500 euros
- 1,627 % du prix total si le coût est compris entre 6 501 euros et 17 000 euros
- 1,085 % du prix total si le coût est compris entre 17 001 euros et 60 000 euros
- 0,814 % du prix total si le coût dépasse les 60 000 euros
